两年前，蒋先生在成都市区投资了一套40年产权的精装公寓，当初主要是看好该盘地处城市核心商圈，交通方便、户型紧凑实用，总价较低、租金稳定。然而收房后蒋先生才发现这套公寓环境嘈杂、噪音极大;采光通风较差;天然气不能开通，水电费较高;公寓人员混杂、电梯十分拥挤，后期管理难度大……

　　这类产品出身“商业”却名为“公寓”，在商业与住宅市场的夹缝中图生，它们有一个共同的名字———40年产权公寓。近年来，成都出现了越来越多的此类商住两用公寓，凭着城市优质地段、售价低，宜商、宜居、宜投资等多重特色，在激烈的市场竞争中一路走红。然而，随着此类公寓陆续投入使用，部分品质较差的公寓暴露了诸多的毛病，被业界视为住宅中的另类。

　　在此，本报特别联合中原地产深入调查，旨在破解40年产公寓的销售现状、优势与劣势，剖析其可能遇到的种种问题;同时提醒购房者购买这类公寓时应综合考虑各方因素。

　　随着房地产市场日益规范化，对商改住项目的审批也会越来越严格，市场供应量将会减少;商业用地土地拍卖价格走高导致商改住项目在成本控制方面高于住宅，只要在价格上失去优势，产品的竞争力将大为削弱。——中原地产预测

　　【尴尬现状】

　　这套公寓

　　“让我欢喜让我忧”

　　“本以为买这套房子捡了个大便宜，哪晓得使用起来还有那么多烦恼事！”最近，在市区内投资了一套40年产权精装小户型公寓的蒋先生向记者诉苦：两年前购买这套小户型公寓时，开发商把项目吹得天花乱坠：城市核心地段优质楼盘、户型紧凑实用、每套房总价20～30万元、年回报率10%以上……未料，收房已有半年多，房子还是租不出去，2000元/月的预想租金价位也出现了较大的心理偏差。而当记者就蒋先生的情况试图与开发商沟通时，相关负责人拒绝了记者的采访，其他存在类似情况的楼盘负责人也选择避而不谈。

　　据中原地产调查，40年产权公寓作为一种“中间”型产品，一些项目存在着难以克服的硬伤。40年产权公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小(多在20亩以内)，没有单独的小区配套，高密低绿的规划成为开发商追求利润的基本支撑，在建筑形态规划上基本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低成为项目的基本特征。由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房(清水)无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公有的居住，使用时相互带来负面影响。

　　中原地产调查显示，过去的很多小规模的40年产权商务公寓出现了诸多劣势：临街，车流量大;环境嘈杂，噪音、尾气污染大;水电费商用，很多项目不通天然气;人均共享空间场地设备设施少;不能解决入户问题，人员混杂，后期管理困难;按揭最低五成，还款年限10年，首付压力较大，贷款利率高，不能使用公积金;公摊较大、户梯比较高，电梯拥挤，不能享受住宅相关税收优惠……这些劣势是投资者在购买前需要仔细打量综合考虑的。

　　【市场走势】

　　另类走红 多个项目热销

　　来自德阳的付女士急着购买一套自用的小户型精装住宅。上月底，在记者陪同下，她慕名来到建设路商圈的龙湖·三千星座售楼部。龙湖·三千星座今年8月正式开盘对外销售的商务小户型精装公寓，均价约9000元/平方米，单套总价23万元/套起。然而，得知付女士的购买需求后，置业顾问明确告知房源均已售罄，称三千星座先后推出4个批次，整个销售周期不到两个月。当天下午，记者与付女士来到位于二环路东一段的另一个40年产权商务小户型项目“浅水80后”。该项目作为浅水半岛的商业配套部分，计划于12月底开盘，预均价约6000元/平方米(清水房)，据说交纳诚意金者已达200余人。

　　据四川中原地产市场研究部不完全统计，今年成都市区推出的13个40年产权公寓项目中，已开盘项目大都在3～4个月内销售完毕或接近清盘状态。比如，9月12日开盘的万科金色海蓉蚂蚁工房共推出174户商务小户型，户型面积为40～102㎡(以小户型为主)，均价约9500元/平方米，销售周期不到三个月。位于金府商圈的金府SOHO从7月起先后推出810户，套一43㎡，套二57～90㎡，均价5800元/平方米，销售已过80%。此外，销售良好的40年产权公寓还有合景泰富·叠翠峰、经典再现、荆竹生活广场、加州壹号等项目。

　　【发展预测】

　　两极分化加剧

　　恐将淡出市场

　　“随着一线品牌开发商的介入，40年产权公寓出现了两极分化。”四川中原地产调研认为，几年前修建的诸多40年产权公寓不断“退化”并淡出市场，也有少量在建项目则因所处位置、配套不完善等因素，销售滞缓。如地处驷马桥板块的东立国际广场，周边环境较差，配套不完善，不通天然气，开盘3个月来销售难度较大。有经验的品牌开发商则选择以考究的精装产品入市，因这类产品可不受住宅层高不能超过4.9米的限定，开发LOFT产品可以大大增加产品附加值，成为目前较流行的做法。如万科金色海蓉蚂蚁工房，双层挑高5.6米，定位为商务性办公空间;合景泰富·叠翠峰、龙湖·三千星座、城市理想等酒店公寓均为精装修，造型时尚、商务楼配置……这些产品已成为同类型产品的市场标杆。

　　调查显示，一般情况下商用性质住宅的水电费收取标准也是商用，这比民用贵一倍左右。在实际操作中，有部分开发商经与有关部门协商好，在水电接入时确定项目功能为民用，其水费、电费按民用水电费标准收取。也有部分项目宣称水电费为按照实际用途收取，如办公为商用，居住为民用。同样，经过协商，天然气也可以申请开通，这取决于开发商的谈判水平及项目自身的条件。

　　中原地产调研预计，40年产权公寓在未来一段时间内还会保持一定的市场热度，但从长远来看这类产品最终会逐渐淡出市场，因为随着市场日益规范化，对“商改住” 项目的审批也会越来越严格，市场供应量将会减少;商业用地土地拍卖价格走高导致“商改住”项目在成本控制方面高于住宅，只要在价格上失去优势，产品的竞争力将大为削弱;这种过渡型的产品本身存在较多硬伤，产品功能定位不清晰，不管是用于居住还是用于办公都存在不可克服的缺陷，未来发展空间必然逐渐减小。

　　●●●热销解析

　　同等条件下 售价比70年产权住宅低20%

　　今年出现的部分40年产权商务公寓为何能一路走红？从四川中原地产调研的情况看，近两年40年产权公寓供应在二环至三环路间最为集中，约占62.8%的比例;其次是一环至二环，比例约 20.9%;一环内和三环外的供应比例不到10%。这些项目大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便捷，周边配套比较完善，居住氛围较强，优越的地理位置成为40年产权公寓普遍热销的主要原因。

　　“对于大多数40年产权公寓来说，在价格方面都具有较大杀伤力。”据中原地产有关负责人介绍，40年产权公寓的产品销售报价从2007年的5635元/平方米上升到2009年的5961元/平方米，由于项目基本处于三环内，均价不足 6000元/平方米，价格优势较明显。从近年整体销售情况看，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，40年产权酒店公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低20%～30%。同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同，导致价格差异同样达到20%～30%之高。

　　随着一线品牌开发商进入成都市场后，这类产品的价格上升较快。如万科金色海蓉蚂蚁工房均价9000～10000元/平方米，龙湖三千星座精装酒店公寓价格约9000元/平方米，叠翠峰酒店公寓价格10000～11000元/平方米。这些品质较高的精装小户型，主力户型面积控制在30～70平方米之间，户型设计追求紧凑、实用性，浪费面积少，单套房价20万元起，购买门槛较低，因而备受客户热捧。